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无锡红豆香江豪庭销售遇阻 变更规划或降低整体品质(组图)
发布日期:2021-09-26 21:33   来源:未知   阅读:

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  日前,无锡规划网发布“无锡红福置业有限公司XDG-2010-35号地块(A块)住宅、商业及公建配套项目规划设计方案(变更)批前公示”,公示时间为5月5日至5月14日,该项目位于高铁商务区新华路东、兴吴路北,建设单位为无锡红福置业有限公司,即无锡红豆香江豪庭。

  为何开发至一半突然更改规划?更改规划对于小区业主是否会有影响?记者就此展开调查。

  从无锡规划网获悉,无锡红豆香江豪庭此次变更规划的地块为A地块,主要变更3个方面内容:

  1、整体布局调整:沿新华高架一旁住宅由3幢减少为2幢,住宅楼总数由9幢减少为8幢,住宅层数由27层、33层两种调整为32层、34层两种。住宅、商业、物业用房、变电站位置及面积均有所调整,小区次入口位置及小区内部道路线型、环境绿化设施均做了相应调整。2、机动停车调整:总停车位由1502个减少为1433个,减少了69个,但仍满足规划设计要点要求。地上停车位由335个调整为417个,地下停车位由1167个调整为1016个;地下室范围线、住宅户型调整:户型有所调整,总户数由1111户调整为1230户。

  据了解,无锡红豆香江豪庭开发共分为A、B两个地块开发,目前在售为B地块。此次更改规划的地块还未动工,但为何在整个项目开发一半的时候更改规划?

  记者就此拨通了红豆香江豪庭项目负责人电话,对方表示更改规划是因为适应客户的需求,但当记者提问为何会减少停车位以及户型调整等具体问题时,对方给出了其项目另外一个周姓负责人电话。记者随机拨通电话,对方以开会为由挂断电话未再回复。

  记者在无锡市商品房成交备案系统上看到,项目从2012年年底开盘至今约1年半时间里,共成交了437套,成交比例仅为42.8%。近30天成交9套,套均面积约104平米,从成交结构来看,大户型滞销较为严重。因此,业内人士分析认为此次规划调整很大程度是因为户型结构不合理,总价偏高,在区域内并没有竞争力。

  事实上,红豆置业在锡另外一偏高端项目红豆人民路九号销售情况也并不理想,根据备案系统显示,目前成交比例为55.8%,已接近卖现房阶段。另外,位于锡山东港镇的红豆清华苑开盘近1年成交比例仅为23.5%,销售状况十分不理想。有业内人士分析,红豆置业整体销售遇阻是此次红豆香江豪庭更改规划的重要原因,更改规划可以使得项目在后期去化上更符合当前市场刚需购房者的需求,但项目销售不畅的原因不是仅仅因为户型结构问题,更多的问题或在品质或者性价比上,更改规划有时候不但不会促进销售反而会带来一系列副作用。

  记者就红豆香江豪庭规划变更的内容采访了专业人士,据专业人士分析,红豆香江豪庭A地块规划变更会带来至少三个问题。首先,增加了地面停车位,减少了地下停车位。地面停车位的增加势必会给社区的交通带来更大压力,同时总车位减少69个,对后期入住业主车位配比上也将造成更大压力。其次,从规划变更方案图上看到,变更后社区绿地率减少了7%,一定程度降低了社区居住舒适度。另外,原5、6、7、8、9号楼全部由原先的二梯四户变成两梯五户,且均为超过30层的高层,电梯压力增大,后期业主居住舒适度也将大幅降低。

  对于无锡红豆香江豪庭规划变更之后的影响,一位资深业内评价:“后面肯定要低价抛售,这种做法极不负责,对前期业主也是一种伤害。区域内在与龙湖、碧桂园、蓝光等品牌房企的竞争中虽然价格可能会占优,但品质相差太多也不会对后期销售形成很好的推动,反而会对项目去化带来更大的困难。”

  为何开发商规划爱“变脸”?去年轰动一时的合肥绿城玫瑰园小区“规划门”事件中,开发商撇开业主擅自更改规划,将原本容纳2000户的小区骤然提升到2600多户。尽管没有取得业主同意,这次规划变更仍一路“绿灯”,直到政府官方网站挂出相关部门批准文件,业主们才发现权益受损。此后,数百名业主经过长达7个月的维权,终于迫使开发商停止更改规划。当时有媒体报道,一旦此次规划变更取得成功,香港六盒开马资料大全143期。将给开发商带来近4亿元的预计收入。

  大成律师事务所杨富阁律师说:“开发商擅改规划,趋利性占相当大的成分。现在一个小区开发过程大部分都是3年或5年,甚至更长的时间,而市场变化是多种多样的,开发商也会因为某种原因去变更规划。一些开发商在变更规划时,往往未事先征得业主的同意,有些规划变更是直接侵害了业主的利益。根据《商品房销售管理办法》第24条规定,商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更,导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸发生变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人,否则买受人有权退房,房地产开发企业应承担违约责任。”

  记者致电无锡市规划局锡东新城规划办公室,对方表示规划变更已在规划网公示并贴在项目售楼处。至于A地块变更是否会对B地块业主产生影响,规划局人士表示需要有业主本人出示身份证和B地块购房合同,然后再向规划局提出质疑和意见,规划局将给与解释。

  根据无锡规划网上公布的批前公示起止时间,今日已是规划批前公示最后一天。但到底有多少业主知道规划变更?无锡红豆香江豪庭是否已履行告知义务?相关监管部门是否履行好监管职责?新华网将持续关注。